物业公司培育新业态

　　2020年以来，物业公司IPO数量呈爆发式增长，物业公司市值创历史新高。截至目前，已有40家物业企业成功登陆港股市场，4家企业登陆A股市场。物业板块总市值突破万亿港元，平均市盈率超过30倍。不少物业公司市值已超过其地产母公司。业内人士指出，行业发展前景广阔，但目前仍处在初级阶段。物业公司在提升规模的同时，积极培育新业态，拓展增值服务边界。

　　发展空间大

　　为了促进行业发展，“G11”上市物业企业合作联盟近日正式成立。据了解，合作联盟成员公司市值超过行业总市值的50%。碧桂园服务控股有限公司为首届轮值主席单位。

　　在联盟成立大会上，金科智慧服务集团股份有限公司董事长夏绍飞对中国证券报记者表示，通过设立联盟的方式，物业公司将优势资源集合、共享。对于一些基础服务，单个项目管理边际效益低，通过整合资源，可以大幅提升管理效率。通过客户共享，企业的客户边界会发生本质变化。

　　彩生活服务集团董事会主席兼CEO潘军则指出，物管行业前景美好，但需要从业人员有更好的心态及更好的机制。

　　中信证券房地产产业首席分析师陈聪认为，在政策的推动下，物管行业迎来黄金发展时代。物管行业管理覆盖率将由60%上涨到90%，增值服务空间进一步打开，叠加全域化基层治理、专业化后勤服务需求提升，行业发展远景空间大约在2.4万亿元规模，相比目前千亿级的产值规模上升空间大。

　　陈聪指出，从目前情况看，大型物业企业营收规模尚未达到200亿元，规模化、品牌化道路任重道远。不过，相比简单的规模提升，行业更应该关注运营效率的持续上升。近年来，物管企业人均在管面积不断提升，企业外拓规模持续增长，预计2021年头部企业外拓规模有望超过1亿平方米。

　　对于物业公司的提质增效手段，陈聪总结为4个主要方面：科技、规模、人才、协同。劳动密集型行业面临的最大挑战是大范围复制高品质、复杂的服务。

　　规模快速扩张

　　中指研究院物业研究总监牛晓娟指出，在港股上市的40家物业企业中，16家公司的管理规模已超过1亿平方米。其中，碧桂园服务、保利、雅居乐、恒大、彩生活的在管面积超过3亿平方米。

　　2020年，百强企业管理项目数量均值为244个，同比增长15.09%；管理面积均值达4878.72万平方米，同比增长14.02%；百强企业市场份额上升至49.71%，较上年增加6.10个百分点。TOP10企业管理面积均值为2.64亿平方米，同比增长27.57%，强者恒强态势显著。

　　2020年，百强企业新增管理面积中超过5成来源于市场化拓展。企业通过市场公开信息寻求合作机会，以优质的服务及专业高效的管理模式，赢得招标方青睐，全面提升市场份额。

　　对于物业企业管理面积大幅增长的原因，分析人士指出，百强企业积极承接兄弟企业独立开发或合作开发的项目。百强企业进驻兄弟企业开发的项目后，借助优质服务、专业管理及高效运营，不断累积良好的品牌口碑，标杆项目“以点扩面”，挖掘本地存量市场。此外，百强企业利用兄弟公司与政府、国企之间的紧密联系，成立合资合作平台或项目层面的合资公司，协助获取政府类、公建类以及城市服务项目。

　　规模扩张为物业企业创收带来持续增长动力。2020年，百强企业营业收入均值为11.73亿元，同比增长12.81%。百强企业稳固基本盘，基础物业服务收入继续走高，达到9.14亿元，同比增长11.92%，业绩贡献度为77.93%。2020年，百强企业毛利润和净利润均值分别为2.88亿元和1.05亿元，同比分别增长15.15%和14.73%。

　　从上市公司披露的2020年年报看，物业管理类上市公司克服疫情影响，新签约面积大幅增长，业绩回升明显。

　　以南都物业为例，2020年公司实现营业收入141347.46万元，同比增长13.58%；归属于上市公司股东净利润为13787.22万元，同比增长21.01%，累计总签约项目576个，累计签约总面积约7001.62万平方米。其中，住宅类项目271个，签约面积4812.93万平方米；非住宅类项目305个，签约面积2188.69万平方米。

　　拓展增值服务边界

　　2021年初，住房和城乡建设部等十部委联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》指出，鼓励有条件的物业服务企业，向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

　　从物业公司近期的公开表态看，物业公司普遍在拓展新业态，疫情期间积极探索“物业服务+生活服务”的模式，满足居民多样化、多层次居住生活需求，拓宽增值服务边界。

　　南都物业在2020年年报中指出，持续发力开辟新业态。2020年，公司基于物业服务规模的扩大及客户资源的积淀，持续优化增值业务，削减疫情影响，同时创造盈利增长点。针对住宅类项目业主，居家隔离阶段迅速推出“守候菜篮子”计划，通过大数据分析，扩充高频消费商品品类，并采用视频直播+限时抢购方式，推送应季食物和节日礼品，提高单户消费能力。在大业主停工停业期间，一方面进行清洁机器人试点，探索成本优化方案，另一方面利用自身资源优势，上线家政服务产品，拓展收入来源，降低单一业务风险。

　　机构数据显示，2020年，8成以上百强企业进入商业物业领域，7成以上企业进入办公物业领域，5成左右企业服务产业园区物业、公众物业、学校物业等，非住宅业态管理面积逐年上升。

　　多样化的服务业态，为物业公司毛利率增长打下基础。据了解，目前，办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过每月6元/平方米，公众物业、产业园区物业、学校物业及其他类型物业服务费均超过每月3元/平方米，而住宅物业服务费仅为每月2.05元/平方米。