“2021中国经济新观察”系列报道十 聚焦房地产政策“变”与“不变” 推进产业健康发展良性循环

　　住房问题既是民生问题也是发展问题。当前，实现“全体人民住有所居”这一明确目标正在社会各界的期待中提档增速。

　　中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。在房地产方面，会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　多位专家在接受人民网记者采访时表示，房地产调控大方向延续了往年的平稳态势，但是稳中有变，提出了新思路，对于理解2022年房地产市场政策等有重要的作用，其政策组合依然是“房住不炒”、租售并举、因城施策。下一步，调控政策将侧重引导市场预期平稳，但遏制投资投机仍是政策底线。

　　再次释放维稳信号

　　再次明确政策的延续性

　　在房地产调控方面，中央层面多次强调要坚持“房住不炒”定位。另有专家指出，“房住不炒”作为顶层设计，将是指导房地产和住房工作的长期方针。

　　自从2016年中央经济工作会议提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位至今，“房住不炒”开始成为我国房地产调控的一个主基调，此后多次中央层面的重大会议中都曾提及“房住不炒”。

　　记者注意到，今年是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”。另外，“十四五”规划纲要也强调了对于“房住不炒”这一定位的重要性。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，自2014年首提“租售并举”，2016年首提“房住不炒”，中央对房地产的政策一直是明确且延续的。同时，在不同的时期无论调控宽或者严都是正常的，但基本原则不能变，以防出现硬着陆风险。

　　浙江仙居：加快安置房建设 提升市民幸福感。图片来源：王华斌/人民图片

　　“相较于以往经济会议对房地产市场的表态，本次会议内容具备更强的指导意义，明确了‘房住不炒’不会动摇，将是住房市场的长期指导方针。”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，未来房地产市场支持合理购房需求的释放，但投机性需求不会被政策支持。

　　房地产市场对经济社会发展的重要性不言而喻。对此，楼建波强调，要守牢房地产发展底线，一方面不能带来金融风险，另一方面不能影响实体经济发展。

　　今年以来，部分房企出现债务违约，导致房地产金融风险加大。央行、银保监会等金融监管机构也频繁提及，要健全房地产调控长效机制，毫不松懈地防范化解金融风险，遏制房地产金融化泡沫化倾向，促进和维护房地产业稳定健康发展。

　　中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀则指出，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

　　首提“探索新的发展模式”

　　构建“租购并举”新格局

　　相较于往年，此次会议首次提出预期引导的概念，会议表示“加强预期指导、探索新的发展模式”。有专家认为，这一提法释放出了积极的信号，将促进房企加快开发模式转型。

　　对房地产开发企业而言，随着我国房地产市场正逐步从“增量市场”向“存量市场”转变，越来越多开发企业开始寻求新的增长空间。

　　易居智库研究总监严跃进认为，这表明房地产市场在预期管理和引导方面将有新的动作，包括后续在稳房价方面，各类土地供应会持续跟进，以进一步稳定市场预期。房地产市场秩序的整顿工作也还会推进，对于各类炒作房价和引起预期不稳的行为会进行严管。

　　针对土地市场方面，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“探索新的发展模式”意味着探索新的供地类型，未必是新增供地建设，而是如何盘活存量。新的发展模式也可以是新的土地出让方式，未必是价高者得，而是通过招标、建设方案竞标等多种方式结合，让房价地价联动。

　　江苏连云港：保障房建设“提速”。图片来源：朱先明/人民图片

　　多元化发展是房地产企业实现可持续发展的利器。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“新的发展模式”还意味着房企开发模式的转型。房地产企业长期以来形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。

　　“坚持租购并举”以及“推进保障性住房建设”在历年中央经济工作会议中均有所提及。多位专家认为，我国租赁住房市场将更加规范有序，将持续以发展保障性住房为政策重点。另外，多层次、多渠道的住房供应体系，也是下一阶段的政策着力点之一。

　　为建立完善房地产长效机制，今年以来，加快推进保障性租赁住房也在多个高层会议上被反复提及。记者梳理发现，自今年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，已有接近20城发布关于加快发展保障性租赁住房的实施意见或征求意见稿。并已被多地写入“十四五”住房发展规划中，成为未来住房发展重点。

　　保障性租赁住房作为住房制度建设的重要一环，是保障“住有所居”的重要依托。

　　11月23日，上海发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，明确在“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上，占同期新增住房供应总量的40%以上；广州市政府办公厅发布的《关于进一步加强住房保障工作的意见》指出，到2025年，广州全面完成66万套保障性住房建设筹集任务，且逐步提高户籍中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难……

　　“长租房和保障性租赁住房都是多层次住房租赁市场的组成部分，能够满足不同类型租赁需求，应在加强监管和建设模式创新的前提下，引导相关行业转型升级，作为未来多渠道住房供应的来源。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

　　严跃进则表示，除租购并举、长租房、保障性住房等方面发展外，未来对于存量市场的房地产发展模式、房地产税的推进等，都会有各类新的政策，值得期待。

　　因城施策持续推进

　　促进房地产业良性循环和健康发展

　　此次会议的一大亮点是提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。在12月6日召开的中共中央政治局会议中，也曾明确提出，“促进房地产业健康发展和良性循环”。多位专家表示，要让市场步入“良性循环”，最关键、最重要的是要市场信心的恢复。

　　中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，由于房地产市场具有很强的地域差异性，因城施策相对于“一刀切”，是一个重要的进步。“它既可以避免因政策形成的房地产系统性风险，也可以提升房地产调控政策的有效性。因城施策和’房住不炒’一起，构成房地产市场调控政策与长效机制的基石。”

　　如何在“既不放纵房企利用预售资金肆意扩张，又保持企业合理流动性”的前提下，确立合理的预售资金监管标准？国海证券研究所联席所长夏磊表示，从政策层面来看，预售资金的监管不应“一刀切地收紧”，而应做到“有紧有松、松紧适度”。“紧”和“松”的根本目标都是为确保地产项目按时交付。

　　重庆丰都：居民住上江景房。图片来源：熊波/人民图片

　　在严跃进看来，“良性循环”对于房地产市场很关键，市场不好会引起房企爆雷风险，而风险会转嫁到购房者身上后，会对购房产生畏缩心理，最终使得市场变为死水。因此，“良性循环”是对房地产产业链的一次重要表述，有非常强的信号意义。

　　实际上，自中央经济工作会议结束后的一周内，多地已发布相关政策，落实会议精神。

　　今年7月住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，为期三年的楼市整治在全国范围内展开。随后，多地跟进发布相关政策，贯彻落实工作。

　　李宇嘉则认为，促进房地产良性循环就是要去除阻碍其顺畅循环的问题，包括控制源头上的地价无序上涨、控制依赖度，这样就能控制住房价。要控住地价上涨，还得控制住前端购地融资，金融长效机制就要落实下去。同时，还要调整住房供应机构，比如增加保障性租赁住房供应，盘活存量资源，比如老旧小区改造等。